Steuern sparen beim Hauskauf

Wenn eine privat oder geschäftlich genutzte Immobilie oder ein Grundstück erworben wird, ist dies manchmal mit hohen Finanzierungskosten verbunden. Es ist möglich, einen Teil dieser Kosten von der Steuer abzuziehen. Dabei ist zu unterscheiden, ob der Kauf eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks für private oder gewerbliche Zwecke erfolgt.

Grundstücks- oder Haus-/Wohnungskauf mit dem Betrieb

Solche Finanzierungskosten, die sich auf betriebliche Aktivitäten beziehen, sind in der Regel steuerlich abzugsfähig. Wenn es sich jedoch um Schuldzinsen handelt, ist ein bestimmter Anteil dieser Schuldzinsen vom Abzug ausgeschlossen.

Wenn dieser Immobilienkauf (Land oder Haus), der nur teilweise (z.B. 60 Prozent) in das Betriebsvermögen übertragen wird, dann ist nur der entsprechende Darlehensanteil (in diesem Fall 60 Prozent) für betriebliche Zwecke und kann dann in dieser Höhe als Betriebsausgaben abgezogen werden. Dabei hängt die Berechnungsgrundlage von dem Verhältnis der betriebswirtschaftlich genutzten Fläche zur gesamten Nutzfläche ab.

Kauf von Bauland, Haus oder Wohnung als Privatperson

Dabei muss nach der Art der Nutzung (Wohnung, Haus oder Grundstück usw.) unterschieden werden.

Wird ein erworbenes Haus oder eine Eigentumswohnung hier vermietet, sind Finanzierungskosten (z.B. Darlehen für den Bau oder Kauf eines Hauses oder für die Finanzierung von Reparaturen) Werbungskosten für die Einkommensart “Miete und Pacht”, die dann von der Steuer abgesetzt werden können.

Wenn diese Finanzierungskosten jedoch für eine private Wohnung oder ein vom Eigentümer genutztes Haus anfallen, sind die Kosten nicht steuerlich abzugsfähig.

Wird dagegen der Kauf einer unbebauten Immobilie durch ein Darlehen finanziert, sind die hier anfallenden Finanzierungskosten nur dann steuerlich abzugsfähig, wenn eine konkrete Bauabsicht besteht und wenn der Bau von Mietwohnungen beabsichtigt ist. Wenn hier Bauland erworben wurde und in absehbarer Zeit mit einer Baugenehmigung zu rechnen ist, ist auch bei dieser Art des Grundstückserwerbs ein Abzug möglich.

Bearbeitungs- und Auszahlungsgebühren sowie Damnun oder Disagio

Bei Damnun, Bearbeitungs- und Auszahlungsgebühren sowie Disagio, die auch beim Kauf einer Immobilie anfallen können, ist hier die 5-Jahres-Frist zu beachten.

Hat ein gebührenpflichtiges Darlehen eine maximale Laufzeit von 5 Jahren oder eine Laufzeit von mehr als 5 Jahren und sind die Gebühren marktüblich, können sie im Jahr der Zahlung als Werbungskosten von der Steuer abgezogen werden. Sind die Gebühren jedoch nicht marktüblich und hat das Darlehen eine Laufzeit von mehr als 5 Jahren, so sind diese Gebühren nach den Bestimmungen des § 11 Abs. 2 Satz 3 EStG gleichmäßig über die gesamte Laufzeit des Darlehens zu verteilen.

Grunderwerbsteuer nicht vergessen

Auch die Grunderwerbsteuer kann nach den gleichen Regeln wie die der Gebäudewert abgeschrieben werden (Man darf nicht selbst darin wohnen). Dies bedeutet pro Jahr kann man sich 2% vom Fiskus zurückholen. Wie das ganze mit der Grundsteuer absetzen genau abläuft ist hier beschrieben.

Was ist bei einer Mitfinanzierung durch den Ehepartner zu beachten?

Zum Beispiel, wenn Sie davon ausgehen, dass ein geerbtes Mietshaus der Ehefrau gehört und der Ehemann ein Darlehen zur Renovierung dieses Hauses aufnimmt. In diesem Fall sind die Darlehenszinsen nicht als Werbungskosten steuerlich abzugsfähig, wenn der Ehemann kein Miteigentümer und die Hausbesitzer keine (Mit-)Schuldner sind. Zieht der Ehepartner dagegen bei der Aufnahme des Darlehens ein solches in Anspruch, so ist das Darlehen steuerlich nicht abzugsfähig.